Amministratore di condominio
La nomina di un amministratore è obbligatoria nel caso in cui le unità immobiliari costituenti il condominio siano almeno cinque ed appartengano a diversi proprietari. Nel caso in cui le unità immobiliari siano meno di cinque o quando siano più di cinque ma appartengano al massimo a 4 proprietari diversi (cioè alcuni proprietari possiedano più di una unità immobiliare) la nomina dell'amministratore è facoltativa.
In pratica, nel caso in cui il comdominio sia composto da più di 4 condomini, la nomina dell'amministratore è obbligatoria. Nel caso in cui i condomini siamo 4 o meno di 4 la nomina è facoltativa.
Nomina e Revoca dell'amministratore di condominio
L'art.1129 del Codice Civile tratta della Nomina e revoca dell'amministratore.
La nomina dell'amministratore viene effettuata dall'assemblea dei condomini. La delibera deve essere approvata da almeno un terzo dei condomini che dispongano di almeno 500 millesimi (cioè la metà del valore dell'immobile).
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento, con la stessa maggioranza prevista per la nomina.
L'amministratore può essere revocato sia dall'assemblea condominiale sia dall'autorità giudiziaria se:
- per due anni non ha reso conto della sua gestione
- ci sono fondati sospetti di irregolarità sul suo operato
- ha omesso di convocare l'assemblea per informarla di provvedimenti che esulano dalle sue attribuzioni.
Lo stipendio dell'amministratore di condominio
Il compenso degli amministratori di condominio può essere fissato in sede di nomina oppure in sede di approvazione del rendiconto annuale.
Chi può svolgere l'attività di amministratore condominiale?
L'attività di amministratore di condominio può essere svolta da:
- professionista titolare di partita Iva che svolge l'attività in maniera principale e genera reddito di lavoro autonomo
- professionista titolare di partita Iva che svolge l'attività in maniera secondaria (ad esempio un geometra che, oltre al suo lavoro, esercita anche l'attività di amministrazione condominiale) e genera reddito di lavoro autonomo
- privato persona fisica (ad esempio un condomino che si occupa della gestione dello stabile in cui vive) che svolge l'attività con retribuzione periodica e genera reddito assimilato a quello di lavoro dipendente
- società di persone o di capitali che sono incaricate dell'amministrazione del condominio e generano reddito di impresa.
Pertanto, l'incarico di amministratore di condominio può essere assunto indifferentemente da una persona fisica, una società di persone o una società di capitali in quanto non è necessaria l'iscrizione ad alcun albo, ruolo od elenco professionale.
Come si fa a diventare amministratori di condominio?
Per esercitare le funzioni di amministratore di condominio non serve una laurea, basta possedere il diploma di scuola media superiore.
Esistono dei corsi specifici per diventare amministratore?
Si, esistono dei corsi di formazione organizzati dalle associazioni di categoria autorizzate, come ad esempio Anaci, Anaip, Anammi, Appc/Alac, Fna, che consentono di ottenere una formazione specifica per fare l'amministratore condominiale.
Attualmente, comunque, l'attività di amministratore di condominio è priva di una regolamentazione specifica. Infatti non esiste ancora un albo nazionale degli amministratori.
I compiti dell'amministratore di condominio
Secondo l'articolo 1130 c.c. l'amministratore deve:
- fare rispettare il regolamento condominiale
- eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini
- disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune di tutti i condomini
- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni
- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio
- alla fine di ogni anno deve rendere conto della sua gestione
Siccome il condominio è obbligato ad avere un proprio codice fiscale, questo deve essere richiesto dallamministratore all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente per territorio presentando, oltre ai suoi dati personali, anche il verbale dell'assemblea da cui si evince la sua nomina.