Codice Civile: Le Leggi Condominiali
CODICE CIVILE
LIBRO TERZO
DELLA PROPRIETA'
TITOLO VII
Della comunione
CAPO II
Del condominio negli edifici
Art.1117 - Parti comuni dell'edificio - Sono oggetto di proprietà
comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se
il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i
lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i
portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso
comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per
il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in
comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli
acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per
l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili,
fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei
singoli condomini.
Art.1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni - Il diritto
di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è
proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il
titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al
contributo nelle spese per la loro conservazione.
Art.1119 - Indivisibilità - Le parti comuni dell'edificio non sono
soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più
incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.
Art.1120 - Innovazioni - I condomini, con la maggioranza indicata
dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni
dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla
sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano
talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un
solo condomino.
Art.1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie - Qualora
l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario
rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista
in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i
condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi
contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita,
salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda
sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa
possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione,
contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Art.1122 - Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune -
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può
eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Art.1123 - Ripartizione delle spese - Le spese necessarie per la
conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la
prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate
dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore
della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese
sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti
destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla
loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Art.1124 - Manutenzione e ricostruzione delle scale - Le scale
sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La
spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli
piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del
valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o
camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Art.1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai - Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art.1126 - Lastrici solari di uso esclusivo - Quando l'uso dei
lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli
che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa
delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a
carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il
lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di
piano di ciascuno.
Art.1127 - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio - Il
proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove
fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a
chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è
ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica
l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o
la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità
pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per
il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo
della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico
solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art.1128 - Perimento totale o parziale dell'edificio - Se
l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del
suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo
e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera
circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a
concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è
destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è
tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua
esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non
preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art.1129 - Nomina e revoca dell'amministratore - Quando i
condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se
l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su
ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo
dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se
per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati
sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio
sono annotate in apposito registro.
Art.1130 - Attribuzioni dell'amministratore - L'amministratore
deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza
del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a
tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art.1131 - Rappresentanza - Nei limiti delle attribuzioni
stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal
regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la
rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini
sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti
comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità
amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle
attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia
all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto
al risarcimento dei danni.
Art.1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle liti - Qualora
l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere
a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato
all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle
conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato
entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della
deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare
alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del
giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Art.1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore - I
provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono
obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è
ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità
giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.
Art.1134 - Spese fatte dal condomino - Il condomino che ha fatto
spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o
dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Art.1135 - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini - Oltre a
quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini
provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla
relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del
residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo
speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo
che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima
assemblea.
Art.1136 - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
- L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che
rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e due terzi dei
partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda
convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se
riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al
condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le
liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la
ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità
devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma
dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del
valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati
invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in
un registro tenuto dall'amministratore.
Art.1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea - Le
deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono
obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni
condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso
non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia
ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni,
che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di
comunicazione per gli assenti.
Art.1138 - Regolamento di condominio - Quando in un edificio il
numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il
quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle
spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le
norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative
all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di
condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita
dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato
dall'ultimo comma dell'articolo 1129. Esso può essere impugnato a norma
dell'articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun
condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in
nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo
comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art.1139 - Rinvio alle norme sulla comunione - Per quanto non è
espressamente previsto da questo Capo si osservano le norme sulla comunione in
generale.