Le Spese Condominiali

Spese di condominioLe spese di condominio sono tutte quelle spese che si rendono necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio e per la prestazione di servizi nell'interesse comune di tutti i condomini.


Tipi di spese di condominio

Le spese condominali si dividono in ordinarie e straordinarie.

  • Spese ordinarie: sono quelle relative a lavori di ordinaria manutenzione, cioè le spese da sostenere per mantenere il decoro dell'edificio.
  • Spese straordinarie: sono le spese inerenti i lavori di manutenzione straordinaria da sostenere in caso di eventi eccezionali. Queste spese sono imprevedibili.

 

Ripartizione delle spese condominiali

I criteri circa la ripartizione delle spese di condominio sono previsti dal codice civile agli articoli 1123, 1124, 1125, 1126.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Il codice civile fornisce inoltre alcuni criteri per la ripartizione delle spese di condominio:

  • ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà (cioè in base alle quote millesimali di ogni condomino)
  • ripartizione in misura proporzionale all'uso potenziale (nel caso in cui i beni comuni vengano usati in misura differente dai vari condomini)
  • ripartizione in base alla destinazione esclusiva (ad esempio se un condominio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell'edificio, allora le spese relative sono a carico solo del gruppo di condomini che ne trae utilità).

 

Calcolo delle spese condominiali

La modalità con cui vengono suddivise le spese condominiali può essere:

  • preventivo: l'amministratore calcola la quota annua di ciascun condomino in base al preventivo di spesa approvato dall'assemblea condominiale, dividendola in rate mensili costanti.
  • a consuntivo mensile: l'amministratore effettua la ripartizione mensile delle spese da pagare in base alle spese effettivamente sostenute nel corso del mese.

 

Pagamento delle Spese condominiali

I condomini sono obbligati a pagare le spese condominiali anche quando il loro appartamento è vuoto o inutilizzato.

In caso di mora nel pagamento delle proprie quote di spese condominali protratta per oltre 6 mesi (cioè spese non pagate per 6 mesi), l'amministratore di condomio può procedere alla sospensione dell'utilizzo dei servizi comuni (ad esempio il riscaldamento, i citofoni, ecc.) al condomino moroso.

Quali spese spettano al proprietario e quali all'inquilino?

In caso di appartamento in affitto, a chi spettano le spese? Quali sono a carico dell'inquilino (chiamato anche "conduttore") e quali a carico del proprietario (chiamato anche "locatore")?
Dipende dagli accordi stipulati nel contatto di locazione. Esiste anche un'apposita tabella redatta dalle associazioni di categoria Confedilizia, Sunia, Sicet e Uniat, che propone uno schema di divisione dei costi condominiali tra proprietario e inquilino. Ne riportiamo una breve sintesi, a titolo di esempio.

ASCENSORE
- Spese di manutenzione ordinaria o piccole riparazioni: inquilino
- spese di installazione o manutenzione straordinaria: proprietario
- spese per adeguamento a nuove norme: proprietario
- consumi illuminazione ed energia elettrica: inquilino

PULIZIE
- spese per le pulizie: inquilino
- materiale di pulizia: inquilino
- tassa sui rifiuti: inquilino
- acquisto di macchinari per la pulizia: proprietario

INTERVENTI SU AREE COMUNI
- consumo acqua nelle parti comuni: inquilino
- manutenzione giardino e aree verdi: inquilino
- manutenzione ordinaria (grondaie, sifoni, colonne di scarico, tetti, fognature, pozzetti, pareti, corrimano, ringhiere delle scale, cassette postali, tappeti, ecc.): inquilino
- tassa per passo carrabile: inquilino
- manutenzione straordinaria (grondaie, sifoni, colonne di scarico, tetti, fognature, sostituzione di corrimano, ringhiere, serrature, installazione cassette poste, tappeti, ecc.): proprietario

IMPIANTO ANTINCENDIO
- installazione o sostituzione impianto: proprietario
- acquisto estintori: proprietario
- manutenzione ordinaria: inquilino
- ispezioni, collaudi e ricarica estintori: inquilino

Da quando si pagano le spese condominiali?

Le spese condominiali sono a carico di chi compra un'abitazione dal momento in cui viene sottoscritto il rogito. Inoltre l'acquirente è corresponsabile dei debiti condominiali del venditore per tutto l'anno in corso e per quello antecedente l'acquisto (non l'anno solare, ma quello previsto dal rendiconto).