Fatture al Condominio

Il condominio sostituto di imposta

L'attribuzione della figura di sostituto di imposta in capo al condominio prevede l'insorgenza di alcuni obblighi di certificazione (come ad esempio il rilascio del Cud e della certificazione annuale ai soggetti sostituiti del versamento delle ritenute d'acconto operate nell'anno precedente) da rilasciare ai percipienti entro il 28 febbraio dell'anno successivo e di dichiarazione (modello 770) da presentare ordinariamente entro il 31 marzo dell'anno successivo (salvo proroghe).

L'amministratore, per conto del condominio, deve effettuare e versare le ritenute sui compensi e sui corrispettivi erogati dal condominio:

• a lavoratori dipendenti (portiere dello stabile o incaricato delle pulizie)
• a lavoratori autonomi (prestazioni, anche occasionali, di ingegneri, geometri, commercialisti, avvocati, o dell'amministratore di condominio)
• per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o di servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa

L'obbligo di richiedere un proprio codice fiscale e di effettuare le ritenute si applica anche al “supercondominio” e al “condominio parziale” (Sentenza n. 8066 del 18/4/2005 della Corte di Cassazione).

Le ritenute si effettuano a titolo di acconto, all'atto del pagamento, nelle seguenti misure:

• per i redditi di lavoro dipendente secondo le aliquote Irpef
• per i redditi di lavoro autonomo secondo l'aliquota del 20%
• per i redditi di impresa o redditi diversi (qualora l'appalto di opere o servizi si riferisca ad una attività commerciale non esercitata abitualmente) secondo l'aliquota del 4%

In ogni caso, la ritenuta del 4% o del 20% non deve mai essere applicata sui corrispettivi delle prestazioni rese al condominio dalle persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale agevolato per le nuove iniziative imprenditoriali o di lavoro autonomo (art. 13 della Legge n. 388/2000).

Le prestazioni rese al condominio dai lavoratori autonomi e dagli imprenditori individuali che si avvalgono del nuovo regime dei minimi (art. 1, commi da 96 a 117 della Legge n. 244/2007), vanno, invece, assoggettate ordinariamente a ritenuta secondo le aliquote previste.

La ritenuta del 4% non deve essere operata sui compensi spettanti a società di persone o di capitali che svolgano l'attività di amministratore di condominio (tali società generano in ogni caso reddito di impresa), perché in tale ipotesi la società opererebbe in base ad un mandato di rappresentanza non riconducibile ad un contratto di appalto di opere o di servizi. Il contratto di mandato di cui all'art. 1703 del Codice civile si caratterizza per il compimento di atti giuridici, diversamente dal contratto d'opera (art. 2222 del Codice civile) che, invece, ha per oggetto lo svolgimento di un'attività materiale.

Qualora, invece, l'incarico sia affidato ad una società tra professionisti di cui al D.Lgs. n. 96/2001, la ritenuta andrà applicata nella misura del 20% in quanto il compenso percepito costituirebbe reddito di lavoro autonomo come confermato dall'Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 118/E del 18/4/2002.

L'applicazione della ritenuta del 4%, prevista dall'art. 25-ter, comma 1 del D.P.R. n. 600/1973 a decorrere dal 1° gennaio 2007 sui corrispettivi dovuti dal condominio all'appaltatore di opere o di servizi è stata oggetto del chiarimento ministeriale contenuto nella Circolare n. 7/E del 7/2/2007.

Devono essere assoggettate a ritenuta del 4% tutte le prestazioni di manutenzione, di ristrutturazione, di esecuzione delle pulizie nonché tutti i servizi resi in regime di impresa a seguito di un contratto (non necessariamente avente forma scritta) di appalto o d'opera. La ritenuta del 4% deve essere operata anche sui corrispettivi delle prestazioni di opera e servizi rese da soggetti non residenti, qualora siano rilevanti nel territorio dello Stato ai sensi dell'art. 23 del D.P.R. n. 917/1986, nonché sui corrispettivi pagati alle stabili organizzazioni di soggetti non residenti.

Prestazioni soggette a ritenuta del 4%:

• manutenzione degli impianti elettrici o idraulici
• manutenzione di caldaie, ascensore, giardino, o piscina
• manutenzione di apparecchi citofonici e video
• manutenzione sistema antincendio
• sistemi di sorveglianza
• imbiancature
• spurghi e disinfestazioni
• servizi postali privati e pubblici
• amministrazione condominiale resa da un'impresa
• gestione della centrale termica (se riconducibile ad un contratto di servizio energia o calore)

Sono invece escluse dall'applicazione della ritenuta le prestazioni rese in applicazione di contratti di somministrazione, assicurazione, trasporto e deposito (quali erogazione di elettricità, gas e acqua o assicurazione globale del fabbricato, infortuni o per cause legali); qualora, invece, il corrispettivo sia corrisposto in base ad un contratto di servizio di energia, si ricadrebbe nell'obbligo di applicazione della ritenuta del 4%. Sono esclusi anche i corrispettivi pagati per l'acquisto di beni (in ogni caso) e per la fornitura di beni con posa in opera, laddove il costo della mano d'opera sia accessorio, cioè abbia un importo economicamente inferiore, secondo quanto indicato in fattura, rispetto alla cessione del bene (come chiarito dalla Circolare n. 37/E del 29/12/2006).

Essendo il condominio un soggetto immateriale, colui che opererà di fatto le ritenute sarà l'amministratore, utilizzando per il versamento un modello F24 intestato al condominio. Il versamento deve essere eseguito entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate (pagamento della busta paga, della fattura o della ricevuta di prestazione occasionale) utilizzando i seguenti codici tributo:

• 1001, per le ritenute sulle retribuzioni per lavoro dipendente
• 1040, per le ritenute sui compensi per l'esercizio di arti e professioni
• 1019, per le ritenute sui corrispettivi derivanti da contratti di appalto con percipienti soggetti passivi Irpef (prestatori d'opera occasionali, ditte individuali e società di persone)
• 1020, per le ritenute sui corrispettivi derivanti da contratti di appalto con percipienti soggetti passivi Ires (società di capitali)

Per tutti questi codici tributo, nella compilazione della colonna mese di riferimento del modello F24, andrà indicato il mese in cui è stata operata la ritenuta (Risoluzione n. 395/E del 28/12/2007).

L'amministratore di condominio in carica al 31 dicembre di ciascun anno ha l'onere di comunicare all'Anagrafe tributaria l'importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell'anno solare e i dati identificativi dei relativi fornitori ai sensi dell'art. 7, comma 9 del D.P.R. n. 605/1973.

Tale obbligo è adempiuto mediante la presentazione di un quadro della dichiarazione dei redditi, denominato AC, che costituisce parte integrante del modello Unico e, in caso di amministrazione di più condomìni da parte dell'amministratore o della società amministratrice, va presentato un quadro AC per ciascun condominio.

Nel caso in cui l'amministratore rediga, come propria dichiarazione dei redditi il modello 730 o, al più, risulti esonerato dalla presentazione della dichiarazione, il quadro AC dovrà comunque essere presentato unitamente al frontespizio del modello Unico.

Nel quadro AC non devono essere comunicati:

• gli importi delle forniture di acqua, energia elettrica e gas
• gli importi relativi agli acquisti di beni e servizi effettuati nell'anno solare che risultano complessivamente non superiori a 258,23 euro per singolo fornitore
• gli importi relativi alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette a ritenuta alla fonte (già comprese nel modello 770)

Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti si deve distinguere tra:

• cessioni di beni, che si considerano effettuate al momento della consegna o spedizione (se riguardano beni mobili) o al momento della stipulazione dell'atto (se riguardano beni immobili)
• prestazioni di servizi, che si considerano effettuate al pagamento del corrispettivo.

La mancata presentazione del quadro AC non ha conseguenze per il condominio ma solo per l'amministratore e comporta una sanzione, a suo carico, che va da 258 a 2.065 euro.