Assemblea Condominiale: Riunione Condominio

L'assemblea di condominio è normata dagli articoli 1135, 1136 e 1137 del codice civile. I contenuti di questa pagina sono stati aggiornati con le novità introdotte dalla Riforma del Condominio (legge 11 dicembre 2012 n. 220), operativa in Italia dal 18/06/2013.

La convocazione dell'assemblea condominiale

Esistono due tipi di convocazioni, una per l'assemblea ordinaria e una per l'assemblea straordinaria.

A. L'Assemblea ordinaria viene convocata annualmente dall'amministratore per:
- elezione e conferma dell'amministratore (e della sua retribuzione)
- approvazione del preventivo delle spese e loro ripartizione tra i condomini
- approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore
- approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e innovazioni

B. L'Assemblea straordinaria viene convocata quando l'amministratore lo ritiene necessario o lo richiedono almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

Validità della convocazione

Secondo l'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, per essere valida la convocazione deve essere inoltrata a tutti i condomini, che devono essere avvisati di tutti gli argomenti che verranno discussi in assemblea (ordine del giorno) con un preavviso di almeno 5 giorni rispetto alla data fissata per l'assemblea.
L'avviso di convocazione deve quindi contenere tutti gli elementi idonei a individuare il luogo, la data ed ora dell'incontro, e deve essere comunicato con posta raccomandata, posta elettronica certificata (pec), fax oppure consegnato a mano.

Costituzione dell'assemblea e delibera

In prima convocazione, l'assemblea di condominio si ritiene è regolarmente costituita solo quando vi partecipino un numero di condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'intero edificio (in millesimi) e che siano la maggioranza (più del 50%) dei condomini o degli aventi diritto (prima della riforma, invece, dovevano rappresentare almeno i 2/3 dei condomini e non la metà più uno).

In caso di seconda convocazione (si deve tenere in un giorno successivo a quello della prima) sono necessari almeno un terzo dei condomini che possiedono almeno un terzo del valore dell'edificio in millesimi.

Le delibere devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). In caso di delibere in seconda convocazione, invece, queste sono valide con i voti della maggioranza degli intervenuti che costituiscano 1/3 dei millesimi.
Durante ogni assemblea, bisogna nominare un presidente e un segretario. Il presidente ha il compito di dirigere la riunione assembleare allo scopo di garantirne la regolarità, mentre il segretario dovrà redigere il verbale dell'assemblea di condominio.

Cosa decide l'assemblea di condominio?

Durante le riunioni di condominio si può decidere in merito a:

• nomina, conferma o revoca dell'amministratore
• retribuzione dell'amministratore
• approvazione dei preventivi di spesa per l'anno
• liti attive e passive tra condomini
• approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e dell'impiego del residuo attivo della gestione
• opere di manutenzione straordinaria
• ricostruzione dell'edificio o eventuali riparazioni straordinarie
• tutela delle destinazioni d'uso (vedi articolo 1117-quater)
• innovazioni deliberate ai sensi del secondo comma dell'articolo 1120
• impianti di videosorveglianza sulle parti comuni del condominio (vedi articolo 1122-ter)
• altre materie disciplinate dal terzo comma dell'articolo 1135

 

Ricorsi

Un condominio può presentare ricorso contro le deliberazioni dell'assemblea entro 30 giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. Dopo la riforma, la nuova versione dell'articolo 1137 del c.c. ("Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea"), chiarisce che può impugnare le delibere assembleari non solo il condomino dissenziente e quello assente, ma anche l'astenuto.

La delega

La delega è normata dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, modificato con la Legge 220/2012. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante. Il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega.
Per legge non esistono limiti al numero di deleghe che ogni condomino può ricevere, però il regolamento condominiale può prevedere un numero massimo delle deleghe di cui ogni condomino può essere portatore.
La delega deve essere effettuata in forma scritta e non può essere conferita all'amministratore. Inoltre, se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare in riunione più di 1/5 dei condomini o del valore proporzionale.